Escrito por Steven E. Cowen, Esq.
Abogado, Debt Solution Law Group | Colegio de Abogados del Estado de California
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Cómo Trataba la Ley de Bancarrota los Préstamos Hipotecarios Antes de la SBRA
En este artículo técnico veremos uno de los cambios más radicales que la SBRA introduce a la ley aplicable a la reorganización de deudas empresariales: la capacidad de modificar los términos de un préstamo garantizado por la residencia principal del deudor. En el pasado, los préstamos contra residencias principales eran sagrados. Una regla clara y tajante: si el préstamo estaba garantizado por su residencia principal, no podía modificarse. Ya no es así.
Lo Que Realmente Dice la Nueva Ley
Si usted califica para la SBRA, la nueva regla es la siguiente: no obstante la sección 1123(b)(5) de este título, un plan de reorganización puede modificar los derechos del titular de una reclamación garantizada únicamente por un interés de garantía sobre bienes raíces que constituyan la residencia principal del deudor, si el nuevo valor recibido a cambio del otorgamiento del interés de garantía — (A) no se usó principalmente para adquirir dicho bien raíz; y (B) se usó principalmente en relación con el negocio del deudor.
¿Qué Tipos de Modificaciones Están Permitidas?
Analicemos esto pieza por pieza. La nueva ley establece que, a pesar de la regla anterior, un plan de reorganización puede modificar los derechos de un préstamo contra la residencia principal. La ley no especifica qué modificaciones son posibles. Y desde el principio hay algo que aclarar: no hay mucha guía del pasado sobre qué tipos de modificaciones se han permitido bajo otros capítulos del código de bancarrota. Claramente, un préstamo contra una residencia principal puede bifurcarse en una porción garantizada y una no garantizada si el bien vale menos que la suma de todos los préstamos combinados. Esto sucede con bastante frecuencia en casos de bancarrota. Por ejemplo, si hay un primer préstamo de $300,000 y un segundo préstamo de $200,000, y la casa solo vale $400,000, el primer préstamo de $300,000 está completamente garantizado. Los $100,000 del segundo préstamo están garantizados; el saldo de $100,000 no está garantizado. En una acción bajo la SBRA, el plan de reorganización trataría la porción garantizada actual del segundo préstamo igual que a una tarjeta de crédito. Bifurcaría la porción no garantizada del préstamo completo y la colocaría en la misma categoría que otros acreedores no garantizados, quienes típicamente reciben centavos por dólar bajo el plan, si acaso reciben algo.
En teoría, el préstamo podría modificarse de muchas maneras. Cambios en la tasa de interés. Modificación de pagos globales (balloon payments). Modificación del plazo del préstamo. En mi opinión, la ley permitiría este tipo de modificaciones ya que no están específicamente excluidas. El estatuto está redactado de manera amplia, lo cual típicamente significa que los tribunales lo interpretarán de manera amplia.
El Requisito de "Garantizado Únicamente por la Residencia Principal"
El segundo elemento de la nueva ley es que el préstamo debe estar garantizado únicamente por un interés de garantía sobre bienes raíces que constituyan la residencia principal del deudor. Entonces, si el préstamo está garantizado por cualquier otro activo además de la residencia principal, una lectura estricta del estatuto significaría que el préstamo no podría modificarse. Eso parecería injusto y arbitrario, especialmente si los dos préstamos pudieran modificarse individualmente si cada uno fuera un préstamo independiente garantizado por una garantía distinta que valga menos que cada uno de los préstamos.
Dos Calificaciones Adicionales
Hasta este punto sabemos que un plan puede modificar un préstamo garantizado únicamente por la residencia principal. Qué tipo de modificaciones están permitidas, y si el préstamo solo puede estar garantizado por la residencia principal para poder modificarse, siguen siendo preguntas abiertas. La ley, sin embargo, agrega dos calificaciones adicionales. Primero, el préstamo no debió haberse usado principalmente para adquirir el bien raíz, y segundo, el préstamo debió haberse usado principalmente en relación con el negocio del deudor. En un caso que abordó este tema hasta la fecha, el tribunal determinó que la prueba para saber si se cumplen estas condiciones es la siguiente: ¿el propósito principal de la deuda era brindarle al deudor un lugar donde vivir, o los fondos de la hipoteca se destinaron principalmente en beneficio de las actividades comerciales del deudor?
Escenarios del Mundo Real
Apliquemos esta prueba a diferentes escenarios:
- Escenario uno. Para financiar el negocio, el cliente toma una segunda hipoteca de $200,000 y usa la totalidad del préstamo para financiar el negocio. Este préstamo calificaría para modificación.
- Escenario dos. Igual que el escenario uno, excepto que el cliente solo usa $75,000 de los $200,000 del préstamo para financiar el negocio. Este préstamo no calificaría para modificación ya que el préstamo no se usó "principalmente" para actividades comerciales. Principalmente significa al menos 50% más un dólar.
- Escenario tres. El cliente tiene un bed-and-breakfast. Hay cinco espacios habitables. Cuatro son para huéspedes. El cliente vive en el quinto. Para poder calificar para una tasa de interés más baja, el cliente obtuvo una sola hipoteca para comprar la propiedad. Sin embargo, para poder calificar como residencia principal, el cliente firmó una declaración indicando que el préstamo se usaría únicamente para comprar una residencia principal. Aquí, el préstamo calificaría para modificación sin importar la declaración sobre la residencia principal, porque la ley de bancarrota analiza la sustancia sobre la forma.
Y, una vez más, cuando un préstamo califica, la siguiente pregunta es qué tipos de modificaciones están permitidas. Los prestamistas casi con seguridad argumentarán que no se permite ninguna modificación al préstamo a menos que la propiedad valga menos que los préstamos. Yo sostengo, y propondré en cualquier plan que presente, la postura de que está disponible toda la gama de opciones de modificación. El tiempo lo dirá. Los tribunales decidirán sobre esto. Y esas decisiones definirán el alcance completo de las modificaciones permitidas.
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