Escrito por Steven E. Cowen, Esq.
Abogado, Debt Solution Law Group | Colegio de Abogados del Estado de California
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En este artículo técnico veremos un tema muy específico: qué opciones tiene un inquilino comercial para manejar contratos y arrendamientos ejecutorios en una reorganización bajo la SBRA. Desglosando esto: primero, veremos las opciones disponibles bajo la SBRA. Segundo, veremos qué opciones adicionales tiene el inquilino bajo la ley estatal.
Sus Opciones Bajo la SBRA
Primero veamos las opciones disponibles bajo la SBRA. Como comentamos en un blog anterior, la SBRA modifica la forma en que se tratan los contratos y arrendamientos ejecutorios, como los arrendamientos comerciales (por ejemplo, el arrendamiento del espacio comercial). En resumen, el inquilino tiene la opción de asumir el arrendamiento, rechazarlo, o asumirlo y cederlo. Suponiendo que el inquilino asume el arrendamiento, el inquilino puede comprometerse a diferir el pago por hasta 60 días, y el tribunal puede considerar que hasta $10,000 en renta atrasada es un "gasto administrativo". Es decir, si el caso se presenta el día 1, el inquilino puede diferir el pago de la renta hasta el día 60, y el tribunal puede considerar que hasta $10,000 de esa renta es un gasto administrativo, que puede pagarse a lo largo de cinco años. Digamos que la renta atrasada es de $10,000 mensuales y el inquilino difiere el pago por 60 días. Al final de esos 60 días, el inquilino le debe al arrendador $20,000. El tribunal acuerda que $10,000 de esos $20,000 se considera un gasto administrativo, y el inquilino se compromete a reembolsar los $20,000 a lo largo de 60 meses.
Pero, ¿qué pasa si el inquilino tiene siete meses de renta atrasada? Aquí es donde no hay autoridad clara bajo la SBRA o la ley federal de bancarrota en general para ordenar que se perdone la renta atrasada del inquilino o que se le otorgue el derecho de pagar la renta atrasada a lo largo del tiempo. Salvo la estrecha excepción antes mencionada de diferir el pago hasta 60 días, aún se está debatiendo si un tribunal federal de bancarrota tiene la autoridad para ordenar que el arrendador acepte pagos de renta atrasada a lo largo de un período definido de meses.
Cuando la Ley Federal No Es Suficiente — Tres Preguntas Clave
Entonces, antes de ver las opciones bajo la ley estatal, reiniciemos esta discusión con tres preguntas:
- Como parte de la reorganización, ¿se le debe renta al arrendador durante la pandemia y, si es así, cómo se estableció esa cantidad, y bajo qué "acción" gubernamental?
- Si se debe perdonar la renta, ¿debe perdonarse en su totalidad o solo en parte?
- Si se determina que se debe la renta en su totalidad o en parte, ¿puede un arrendador ser obligado a aceptar pagos a lo largo de un período de tiempo?
¿Puede Ayudar la Ley Estatal de California?
Fuera de la excepción limitada antes mencionada, nada en la SBRA le otorga a un juez de bancarrota la autoridad para perdonar, en todo o en parte, la renta comercial adeudada durante la pandemia, ni para permitir que se pague la renta atrasada a lo largo del tiempo. Nada, es decir, salvo un procedimiento contencioso donde un juez de bancarrota deba responder a la pregunta: "¿cómo trataría esta cuestión un juez estatal federal familiarizado con la ley de bancarrota?" Pensándolo bien, esa oración necesita reformularse. Un juez de bancarrota federal es quien maneja este asunto. La decisión sobre si una cuestión en una reorganización bajo la ley de bancarrota debe manejarse bajo la ley estatal se conoce como decidir si se trata de un "procedimiento central" (core proceeding). La ley de bancarrota otorga jurisdicción a los tribunales de bancarrota para decidir sobre la aplicación de la ley estatal, incluso cuando el tema en cuestión da lugar a un procedimiento central.
En el procedimiento de bancarrota, antes de que el juez encargado de la reorganización empresarial bajo la SBRA le otorgue al cliente el alivio que buscamos, argumentaríamos que la ley de California le da derecho al cliente a lo siguiente:
- Que se perdone la renta atrasada, en todo o en parte;
- Que se reduzca la renta futura, en todo o en parte;
- Si se determina que se debe renta atrasada, en todo o en parte, buscaríamos que el pago de esa cantidad atrasada se difiera a lo largo de un número definido de meses
Para lograr estos objetivos, argumentaríamos que el alivio solicitado se justifica por uno o más de los siguientes motivos:
- Se requiere bajo la cláusula del contrato de "fuerza mayor" y/o "actos fortuitos"; y/o
- La doctrina contractual de imposibilidad de cumplimiento; y/o
- La doctrina contractual de frustración del propósito.
Argumento 1 — Fuerza Mayor y Actos Fortuitos
Argumento 1: cláusulas de fuerza mayor o actos fortuitos. La mayoría de los contratos contienen una cláusula de fuerza mayor que excusa el desempeño de una parte bajo ciertas circunstancias. Un ejemplo de dicha cláusula podría decir lo siguiente:
Ninguna de las partes será responsable por incumplimiento o retraso en el desempeño de esta obligación bajo este acuerdo en la medida en que dicho incumplimiento o retraso sea causado razonablemente por cualquiera de las siguientes causas fuera del control razonable de la parte afectada: actos de Dios, incendios, inundaciones, epidemias, cuarentenas, conmoción civil, interrupción de las instalaciones de transporte, escasez de mano de obra o materiales, interrupción del servicio de internet, desastres naturales imprevisibles u otros actos gubernamentales.
Argumentaríamos que las órdenes gubernamentales de cierre constituyen "actos gubernamentales" que activan la cláusula, excusando así el desempeño de la "obligación" bajo el arrendamiento, siendo esa obligación el pago de la renta. Argumentaríamos que el cliente no tenía ninguna obligación de pagar renta cuando una orden gubernamental le impidió generar el dinero para pagar esa renta.
Pero al observar la disposición estrictamente, la "obligación" es el acto de pagar la renta. Los arrendadores argumentarán que esta no es la actividad que fue interrumpida ni afectada por eventos de fuerza mayor. Esta es la posición del inquilino, al final del día: los inquilinos no tienen espacio libre para generar ingresos. Simplemente no es su función generar ese dinero.
¿Qué pasa si la cláusula de fuerza mayor no contiene un "evento desencadenante" que active específicamente el alivio bajo la ley de bancarrota? ¿Aplica la fuerza mayor bajo la ley de California incluso si un evento no está listado en la cláusula, siempre que se cumplan los motivos por los cuales se activa la excusa de rendimiento? Bajo la ley de California, siempre que la interrupción no sea "razonablemente previsible" al momento de contratar, aplicaría la doctrina de fuerza mayor. El Código Civil de California, sección 1511, establece que "cuando el desempeño de una obligación se hace imposible por acto de la ley, o por acto del acreedor, se excusa; pero no se excusa por causa fortuita, salvo que las partes hayan acordado expresamente lo contrario en el contrato, o por una causa sobrehumana." En California, la prueba para saber si una cláusula de fuerza mayor se activa es si las partes acordaron expresamente que ese evento excusaría el desempeño, o si el desempeño se hizo imposible a pesar del ejercicio de la debida diligencia por la parte que busca la excusa. Aquí, en la medida en que el desempeño se hizo imposible por una autoridad gubernamental, o por la interferencia superviniente que no pudo haberse previsto ni evitado con el ejercicio de la diligencia, el desempeño de la obligación se excusaría bajo el evento no listado, incluso sin importar cuánto tiempo llevaran las partes contratando entre sí.
Argumento 2 — Imposibilidad de Cumplimiento
Argumento 2: A continuación, argumentaríamos que se perdona la renta bajo la doctrina de ley estatal de "imposibilidad de cumplimiento". Pero bajo la ley de California, la "imposibilidad" no requiere que la obligación sea físicamente imposible de cumplir y no lo sea simplemente porque hacerlo sea más difícil o costoso de lo previsto originalmente. Lo que importa es la naturaleza de la cosa a hacer, no la habilidad de la persona obligada a hacerla, la cual determina si existe imposibilidad. La imposibilidad incluye no solo la imposibilidad estricta en el ámbito físico, sino también la impracticabilidad debido a costos extremos y desproporcionados, lesiones o pérdida.
Argumento 3 — Frustración del Propósito
Argumento 3: Estrechamente vinculado al concepto de imposibilidad, la doctrina legal de frustración del propósito es un tercer argumento. Aquí, el desempeño sigue siendo posible pero puede excusarse siempre que un evento fortuito socave sustancialmente la razón de ser del propósito de las partes al contratar. Un ejemplo sería que la compañía de un cliente aún parece estar presente en la feria comercial, con el acuerdo de la mesa aún en pie, asistiendo la gente, pero prohibido o desalentado severamente asistir por razones gubernamentales.
Qué Han Dicho los Tribunales Hasta Ahora
Los casos siguen pendientes tanto en tribunales estatales como de bancarrota sobre estos temas, con más claridad esperada próximamente sobre la aplicabilidad de estos argumentos. Un tribunal ya emitió un fallo sobre la aplicabilidad de los argumentos de impracticabilidad de cumplimiento o frustración del propósito, siendo el primer punto de análisis si las cláusulas de fuerza mayor lo permiten. El tribunal adoptó una prueba de tres pasos:
- ¿Las órdenes de cierre gubernamental provocaron acciones que activaron la cláusula de fuerza mayor?
- ¿La orden de cierre gubernamental que activó la cláusula impidió que el inquilino cumpliera?
- ¿La orden de cierre gubernamental que activó la cláusula fue la causa próxima de la incapacidad del inquilino para pagar la renta, o solo en parte?
En esta decisión, el tribunal determinó que dado que el restaurante aún podía ofrecer servicio para llevar y en la acera, el inquilino solo debía pagar el 25% de la renta durante el tiempo en que aplicó la orden de cierre gubernamental que provocó la falta de pago, y una vez que se levantaron las restricciones gubernamentales, se restableció el pago total de la renta.
Usar la Incertidumbre a Su Favor
Pero la incertidumbre que existe actualmente no es necesariamente su enemiga. La incertidumbre puede usarse a favor del inquilino en la negociación de un plan de pago. El enfoque sería el siguiente: mejor para el arrendador y el inquilino llegar a un acuerdo sobre un plan de pago en lugar de un resultado de todo o nada si el asunto se resuelve ante un juez. Antes de comparecer ante un juez, desde la perspectiva del arrendador, es mejor otorgar una reducción de renta que arriesgarse a una decisión judicial que condone la totalidad de la renta. Desde la perspectiva del inquilino, es mejor aceptar un plan de pago en lugar de arriesgar todos los argumentos de fuerza mayor ante un juez.
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