Escrito por Steven E. Cowen, Esq.
Abogado, Debt Solution Law Group | Colegio de Abogados del Estado de California
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En este blog hablamos sobre cómo se manejan los arrendamientos y los contratos ejecutorios en el proceso de reorganización bajo la SBRA. Primero, algunos principios generales. La ley solo aplica a arrendamientos o contratos ejecutorios que no hayan vencido. Si un inquilino está atrasado, al presentar el caso de bancarrota podría perder varios derechos valiosos, entre ellos:
- El tiempo necesario para generar los fondos que le permitan ponerse al corriente, asumir el arrendamiento y permanecer en posesión del local.
- El derecho a solicitar que se difiera el pago de la renta por 60 días.
- El derecho a que cualquier renta diferida durante los primeros 60 días se trate como un gasto administrativo y se pague a lo largo de cinco años.
- El derecho a vender un arrendamiento por debajo del valor de mercado a un tercero, generando efectivo.
El Riesgo de Presentar el Caso Demasiado Tarde
Así es como se pueden perder estos derechos y opciones si el caso se presenta demasiado tarde: no se paga la renta. El arrendador envía un aviso de incumplimiento y terminación del arrendamiento. Si, conforme a la ley estatal, el arrendamiento debe darse por terminado antes de la presentación de la bancarrota, el arrendador tendrá derecho a recuperar su propiedad sin importar la presentación de la bancarrota, porque el arrendamiento ya habrá vencido.
Por Qué los Arrendadores Reciben un Trato Especial
Los arrendadores en contratos de arrendamiento y las contrapartes en contratos ejecutorios reciben, en general, un trato preferencial bajo la ley de bancarrota. En otras áreas, la ley de bancarrota puede alterar de forma significativa, incluso drástica, la naturaleza y los términos del contrato entre el acreedor y el cliente. Ese no es el caso cuando se trata de arrendamientos. Salvo excepciones limitadas, los arrendadores pierden pocos de sus derechos y las obligaciones legales del inquilino permanecen prácticamente sin cambios, incluso cuando se presenta un caso de bancarrota. Por ejemplo, en la compra de equipo, bajo la SBRA, el contrato puede reducirse al valor del equipo, pagado a una tasa de interés del 6%, y el monto adeudado puede pagarse durante un período extendido. Salvo excepciones limitadas, si el inquilino quiere permanecer en el espacio arrendado, debe ponerse al corriente con toda la renta atrasada y ofrecer garantías de que podrá pagar la renta en el futuro, o el arrendador recupera su propiedad. ¡Así de poderoso es el cabildeo de los arrendadores comerciales!
Sus Tres Opciones Como Inquilino
Con los temas generales ya cubiertos, veamos las tres opciones básicas del inquilino: en cuanto a los arrendamientos no vencidos u otros contratos ejecutorios, el inquilino tiene tres opciones básicas. Primero, ponerse al corriente con todas las obligaciones financieras atrasadas, con la posible excepción de la renta correspondiente a los primeros 60 días después de presentar el caso, y asumir el arrendamiento. Segundo, el inquilino o el arrendador pueden rechazar el arrendamiento. Tercero, si el arrendamiento tiene un valor intrínseco, el arrendamiento u otro contrato ejecutorio puede venderse a un tercero, generando fondos que el cliente puede usar como parte de su plan de reorganización.
Los arrendamientos típicos son de espacio comercial o de vehículos. Un contrato ejecutorio típico sería un acuerdo de licencia, un contrato de compra, un acuerdo de franquicia, o contratos de cable, internet o teléfono celular.
En este blog cubrimos lo básico sobre arrendamientos y contratos ejecutorios. Pero, ¿qué pasa si hay renta atrasada? ¿Y qué pasa si esa renta se debe porque el cliente no pudo operar su negocio debido a una orden gubernamental? Estos temas se abordan en otro blog. Le referimos a nuestra biblioteca de casos de estudio para más información sobre este tema tan importante.
Asumir el Arrendamiento: Lo que Exige el Tribunal
Veamos esta primera opción, la asunción del arrendamiento. Al inicio del caso, el inquilino puede solicitar que se difiera el pago de la renta de los primeros 60 días como parte de esa moción en la que pide al tribunal que le conceda el alivio de la renta diferida durante esos 60 días, y como parte de esa misma moción, el inquilino debe presentar una solicitud pidiendo al tribunal permiso para asumir formalmente el arrendamiento u otro contrato ejecutorio. La moción debe escucharse y resolverse dentro de los 120 días posteriores a la presentación del caso. El tribunal otorgará la asunción siempre que:
- el inquilino haya cubierto todas las obligaciones atrasadas, con excepción de la renta diferida y autorizada por el juez como gasto administrativo, O
- el inquilino haya convencido al juez de que puede cubrir con prontitud todos los pagos de renta atrasada requeridos, Y
- el inquilino haya demostrado, a satisfacción del tribunal, que tiene la capacidad de cumplir con sus obligaciones en el futuro.
Si el inquilino no obtiene la aprobación del tribunal, el arrendamiento se considera rechazado por ley. De igual manera, si la moción para asumir no se presenta dentro de los 120 días, el arrendamiento u otro contrato ejecutorio se considera rechazado. Lo más seguro es presentar y que se escuche la moción dentro de esos 120 días.
Rechazar o Ceder el Arrendamiento
Una segunda opción es rechazar el arrendamiento. Esto puede hacerse como parte de la presentación inicial del caso, en cuyo caso el inquilino debe desocupar el local poco después de la presentación. Si el inquilino quiere rechazar el arrendamiento y no paga la renta adeudada, esa renta se consideraría un reclamo con prioridad administrativa. Si el arrendamiento es rechazado, el acreedor también tendría un reclamo por daños que se consideraría no garantizado. En la mayoría de los casos de reorganización, los acreedores no garantizados reciben poco o nada por su reclamo.
La tercera opción sería asumir y ceder el arrendamiento. Esto se vuelve relevante cuando el inquilino tiene un arrendamiento por debajo del valor de mercado. El arrendamiento puede cederse con o sin la aprobación del arrendador, siempre que se cumplan ciertas condiciones. En la mayoría de los casos, el inquilino tendría que subsanar cualquier incumplimiento como condición para la cesión. Además, existe una serie de reglas especiales para la asunción y cesión de arrendamientos en centros comerciales: el nuevo inquilino debe tener una condición financiera y un desempeño operativo similares a los del inquilino original al momento en que inició el arrendamiento; debe garantizar que la renta basada en un porcentaje de ventas no disminuirá de forma sustancial; y debe garantizar el cumplimiento de todos los requisitos del arrendamiento relacionados con radio de exclusividad, ubicación y uso — y, finalmente, que la asunción o cesión no altere el equilibrio de inquilinos dentro del centro comercial.
Pagar la Renta Después de Presentar el Caso
Un punto importante a tener en cuenta se refiere al pago de la renta después de presentar el caso. La regla general es que, una vez presentado el caso, los pagos de renta deben reanudarse de inmediato, con la excepción de cualquier orden de diferimiento otorgada para la renta correspondiente a los primeros 60 días.
Si Usted es el Arrendador
A continuación, veamos cómo se manejan los arrendamientos en la bancarrota cuando el cliente es el arrendador. En general, el arrendador cuenta con las mismas tres opciones: asumir el arrendamiento, rechazar el arrendamiento, o asumir y ceder el arrendamiento. Se aplican los mismos plazos. Si el cliente arrendador desea asumir el arrendamiento, tiene 120 días para hacerlo.
Un arrendador también puede rechazar un arrendamiento. Pero si lo rechaza, el inquilino cuenta con ciertos derechos: si el arrendamiento ya había comenzado, el inquilino puede optar por conservar sus derechos sobre el local durante el resto del plazo del arrendamiento, con derecho a permanecer en posesión del inmueble y continuar pagando la renta; o bien, puede tratar el arrendamiento como terminado, desocupar la propiedad y presentar un reclamo general no garantizado por el rechazo.
El derecho del arrendador a rechazar el arrendamiento bajo la ley de bancarrota bien podría chocar con órdenes gubernamentales que impiden o imponen una moratoria sobre los desalojos. La intersección entre la ley de bancarrota y otras áreas del derecho es hasta cierto punto común, y un juez de San Diego me comentó recientemente que "la ley de bancarrota generalmente termina prevaleciendo por encima de todo lo demás."
Oportunidades Clave de Planificación Bajo la SBRA
Aunque de manera algo limitada, la SBRA sí ofrece algunas oportunidades de planificación en cuanto a arrendamientos y otros contratos ejecutorios.
- Si se trata de un arrendamiento por debajo del valor de mercado, o si el acuerdo de licencia tiene valor, el contrato puede venderse y generar fondos que se usen como parte del proceso de reorganización.
- Si se debe renta atrasada, el caso de bancarrota impediría que el arrendador recurra a la ley estatal para terminar el arrendamiento, dándole al cliente el derecho de asumirlo y cederlo, siempre que se cumplan las condiciones mencionadas anteriormente.
- Presentar el caso también le da al cliente la opción de pedirle al tribunal que difiera hasta 60 días de renta y que la renta atrasada se pague a lo largo de cinco años, liberando así efectivo desde el principio.
- Al presentar el caso, se crea la oportunidad para que el cliente le pida al tribunal que perdone o reduzca la renta, y que busque un plan de pago para cualquier renta atrasada. Vea nuestro video sobre opciones para manejar la renta atrasada en nuestra biblioteca de videos para más información sobre este importante tema.
- Finalmente, presentar el caso casi con toda seguridad le daría al cliente una ventaja de negociación que probablemente no existiría antes de presentarlo, ya que el arrendador podría — y por lo general lo hace — iniciar de inmediato un proceso de desalojo.
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