{"id":887,"date":"2020-10-16T18:09:17","date_gmt":"2020-10-16T18:09:17","guid":{"rendered":"https:\/\/businessreorganizationsandiego.com\/?p=887"},"modified":"2026-07-21T20:45:08","modified_gmt":"2026-07-21T20:45:08","slug":"sbra-leases-executory-contracts","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/businessreorganizationsandiego.com\/es\/2020\/10\/sbra-leases-executory-contracts\/","title":{"rendered":"Tratamiento de Arrendamientos No Vencidos y Contratos Ejecutorios Bajo la Ley de Reorganizaci\u00f3n de Peque\u00f1as Empresas"},"content":{"rendered":"

Escrito por Steven E. Cowen, Esq.<\/strong>
Abogado, Debt Solution Law Group | Colegio de Abogados del Estado de California \n#132988 | Biograf\u00eda completa del abogado \u2192<\/a><\/p>\n\n\n\n

En este blog hablamos sobre c\u00f3mo se manejan los arrendamientos y los contratos ejecutorios en el proceso de reorganizaci\u00f3n bajo la SBRA. Primero, algunos principios generales. La ley solo aplica a arrendamientos o contratos ejecutorios que no hayan vencido. Si un inquilino est\u00e1 atrasado, al presentar el caso de bancarrota podr\u00eda perder varios derechos valiosos, entre ellos:<\/p>\n\n\n\n

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  1. El tiempo necesario para generar los fondos que le permitan ponerse al corriente, asumir el arrendamiento y permanecer en posesi\u00f3n del local.<\/li>\n\n\n\n
  2. El derecho a solicitar que se difiera el pago de la renta por 60 d\u00edas.<\/li>\n\n\n\n
  3. El derecho a que cualquier renta diferida durante los primeros 60 d\u00edas se trate como un gasto administrativo y se pague a lo largo de cinco a\u00f1os.<\/li>\n\n\n\n
  4. El derecho a vender un arrendamiento por debajo del valor de mercado a un tercero, generando efectivo.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

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    El Riesgo de Presentar el Caso Demasiado Tarde<\/h2>\n\n\n\n

    As\u00ed es como se pueden perder estos derechos y opciones si el caso se presenta demasiado tarde: no se paga la renta. El arrendador env\u00eda un aviso de incumplimiento y terminaci\u00f3n del arrendamiento. Si, conforme a la ley estatal, el arrendamiento debe darse por terminado antes de la presentaci\u00f3n de la bancarrota, el arrendador tendr\u00e1 derecho a recuperar su propiedad sin importar la presentaci\u00f3n de la bancarrota, porque el arrendamiento ya habr\u00e1 vencido.<\/p>\n\n\n\n

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    Por Qu\u00e9 los Arrendadores Reciben un Trato Especial<\/h2>\n\n\n\n

    Los arrendadores en contratos de arrendamiento y las contrapartes en contratos ejecutorios reciben, en general, un trato preferencial bajo la ley de bancarrota. En otras \u00e1reas, la ley de bancarrota puede alterar de forma significativa, incluso dr\u00e1stica, la naturaleza y los t\u00e9rminos del contrato entre el acreedor y el cliente. Ese no es el caso cuando se trata de arrendamientos. Salvo excepciones limitadas, los arrendadores pierden pocos de sus derechos y las obligaciones legales del inquilino permanecen pr\u00e1cticamente sin cambios, incluso cuando se presenta un caso de bancarrota. Por ejemplo, en la compra de equipo, bajo la SBRA, el contrato puede reducirse al valor del equipo, pagado a una tasa de inter\u00e9s del 6%, y el monto adeudado puede pagarse durante un per\u00edodo extendido. Salvo excepciones limitadas, si el inquilino quiere permanecer en el espacio arrendado, debe ponerse al corriente con toda la renta atrasada y ofrecer garant\u00edas de que podr\u00e1 pagar la renta en el futuro, o el arrendador recupera su propiedad. \u00a1As\u00ed de poderoso es el cabildeo de los arrendadores comerciales!<\/p>\n\n\n\n

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    Sus Tres Opciones Como Inquilino<\/h2>\n\n\n\n

    Con los temas generales ya cubiertos, veamos las tres opciones b\u00e1sicas del inquilino: en cuanto a los arrendamientos no vencidos u otros contratos ejecutorios, el inquilino tiene tres opciones b\u00e1sicas. Primero, ponerse al corriente con todas las obligaciones financieras atrasadas, con la posible excepci\u00f3n de la renta correspondiente a los primeros 60 d\u00edas despu\u00e9s de presentar el caso, y asumir el arrendamiento. Segundo, el inquilino o el arrendador pueden rechazar el arrendamiento. Tercero, si el arrendamiento tiene un valor intr\u00ednseco, el arrendamiento u otro contrato ejecutorio puede venderse a un tercero, generando fondos que el cliente puede usar como parte de su plan de reorganizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

    Los arrendamientos t\u00edpicos son de espacio comercial o de veh\u00edculos. Un contrato ejecutorio t\u00edpico ser\u00eda un acuerdo de licencia, un contrato de compra, un acuerdo de franquicia, o contratos de cable, internet o tel\u00e9fono celular.<\/p>\n\n\n\n

    En este blog cubrimos lo b\u00e1sico sobre arrendamientos y contratos ejecutorios. Pero, \u00bfqu\u00e9 pasa si hay renta atrasada? \u00bfY qu\u00e9 pasa si esa renta se debe porque el cliente no pudo operar su negocio debido a una orden gubernamental? Estos temas se abordan en otro blog. Le referimos a nuestra biblioteca de casos de estudio para m\u00e1s informaci\u00f3n sobre este tema tan importante.
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    Asumir el Arrendamiento: Lo que Exige el Tribunal<\/h2>\n\n\n\n

    Veamos esta primera opci\u00f3n, la asunci\u00f3n del arrendamiento. Al inicio del caso, el inquilino puede solicitar que se difiera el pago de la renta de los primeros 60 d\u00edas como parte de esa moci\u00f3n en la que pide al tribunal que le conceda el alivio de la renta diferida durante esos 60 d\u00edas, y como parte de esa misma moci\u00f3n, el inquilino debe presentar una solicitud pidiendo al tribunal permiso para asumir formalmente el arrendamiento u otro contrato ejecutorio. La moci\u00f3n debe escucharse y resolverse dentro de los 120 d\u00edas posteriores a la presentaci\u00f3n del caso. El tribunal otorgar\u00e1 la asunci\u00f3n siempre que:<\/p>\n\n\n\n

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    1. el inquilino haya cubierto todas las obligaciones atrasadas, con excepci\u00f3n de la renta diferida y autorizada por el juez como gasto administrativo, O<\/li>\n\n\n\n
    2. el inquilino haya convencido al juez de que puede cubrir con prontitud todos los pagos de renta atrasada requeridos, Y<\/li>\n\n\n\n
    3. el inquilino haya demostrado, a satisfacci\u00f3n del tribunal, que tiene la capacidad de cumplir con sus obligaciones en el futuro.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Si el inquilino no obtiene la aprobaci\u00f3n del tribunal, el arrendamiento se considera rechazado por ley. De igual manera, si la moci\u00f3n para asumir no se presenta dentro de los 120 d\u00edas, el arrendamiento u otro contrato ejecutorio se considera rechazado. Lo m\u00e1s seguro es presentar y que se escuche la moci\u00f3n dentro de esos 120 d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n

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      Rechazar o Ceder el Arrendamiento<\/h2>\n\n\n\n

      Una segunda opci\u00f3n es rechazar el arrendamiento. Esto puede hacerse como parte de la presentaci\u00f3n inicial del caso, en cuyo caso el inquilino debe desocupar el local poco despu\u00e9s de la presentaci\u00f3n. Si el inquilino quiere rechazar el arrendamiento y no paga la renta adeudada, esa renta se considerar\u00eda un reclamo con prioridad administrativa. Si el arrendamiento es rechazado, el acreedor tambi\u00e9n tendr\u00eda un reclamo por da\u00f1os que se considerar\u00eda no garantizado. En la mayor\u00eda de los casos de reorganizaci\u00f3n, los acreedores no garantizados reciben poco o nada por su reclamo.<\/p>\n\n\n\n

      La tercera opci\u00f3n ser\u00eda asumir y ceder el arrendamiento. Esto se vuelve relevante cuando el inquilino tiene un arrendamiento por debajo del valor de mercado. El arrendamiento puede cederse con o sin la aprobaci\u00f3n del arrendador, siempre que se cumplan ciertas condiciones. En la mayor\u00eda de los casos, el inquilino tendr\u00eda que subsanar cualquier incumplimiento como condici\u00f3n para la cesi\u00f3n. Adem\u00e1s, existe una serie de reglas especiales para la asunci\u00f3n y cesi\u00f3n de arrendamientos en centros comerciales: el nuevo inquilino debe tener una condici\u00f3n financiera y un desempe\u00f1o operativo similares a los del inquilino original al momento en que inici\u00f3 el arrendamiento; debe garantizar que la renta basada en un porcentaje de ventas no disminuir\u00e1 de forma sustancial; y debe garantizar el cumplimiento de todos los requisitos del arrendamiento relacionados con radio de exclusividad, ubicaci\u00f3n y uso \u2014 y, finalmente, que la asunci\u00f3n o cesi\u00f3n no altere el equilibrio de inquilinos dentro del centro comercial.<\/p>\n\n\n\n

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      Pagar la Renta Despu\u00e9s de Presentar el Caso<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      Un punto importante a tener en cuenta se refiere al pago de la renta despu\u00e9s de presentar el caso. La regla general es que, una vez presentado el caso, los pagos de renta deben reanudarse de inmediato, con la excepci\u00f3n de cualquier orden de diferimiento otorgada para la renta correspondiente a los primeros 60 d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n

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      Si Usted es el Arrendador<\/h2>\n\n\n\n

      A continuaci\u00f3n, veamos c\u00f3mo se manejan los arrendamientos en la bancarrota cuando el cliente es el arrendador. En general, el arrendador cuenta con las mismas tres opciones: asumir el arrendamiento, rechazar el arrendamiento, o asumir y ceder el arrendamiento. Se aplican los mismos plazos. Si el cliente arrendador desea asumir el arrendamiento, tiene 120 d\u00edas para hacerlo.<\/p>\n\n\n\n

      Un arrendador tambi\u00e9n puede rechazar un arrendamiento. Pero si lo rechaza, el inquilino cuenta con ciertos derechos: si el arrendamiento ya hab\u00eda comenzado, el inquilino puede optar por conservar sus derechos sobre el local durante el resto del plazo del arrendamiento, con derecho a permanecer en posesi\u00f3n del inmueble y continuar pagando la renta; o bien, puede tratar el arrendamiento como terminado, desocupar la propiedad y presentar un reclamo general no garantizado por el rechazo.<\/p>\n\n\n\n

      El derecho del arrendador a rechazar el arrendamiento bajo la ley de bancarrota bien podr\u00eda chocar con \u00f3rdenes gubernamentales que impiden o imponen una moratoria sobre los desalojos. La intersecci\u00f3n entre la ley de bancarrota y otras \u00e1reas del derecho es hasta cierto punto com\u00fan, y un juez de San Diego me coment\u00f3 recientemente que \"la ley de bancarrota generalmente termina prevaleciendo por encima de todo lo dem\u00e1s.\"<\/p>\n\n\n\n

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      Oportunidades Clave de Planificaci\u00f3n Bajo la SBRA<\/h2>\n\n\n\n

      Aunque de manera algo limitada, la SBRA s\u00ed ofrece algunas oportunidades de planificaci\u00f3n en cuanto a arrendamientos y otros contratos ejecutorios.<\/p>\n\n\n\n

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      1. Si se trata de un arrendamiento por debajo del valor de mercado, o si el acuerdo de licencia tiene valor, el contrato puede venderse y generar fondos que se usen como parte del proceso de reorganizaci\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n
      2. Si se debe renta atrasada, el caso de bancarrota impedir\u00eda que el arrendador recurra a la ley estatal para terminar el arrendamiento, d\u00e1ndole al cliente el derecho de asumirlo y cederlo, siempre que se cumplan las condiciones mencionadas anteriormente.<\/li>\n\n\n\n
      3. Presentar el caso tambi\u00e9n le da al cliente la opci\u00f3n de pedirle al tribunal que difiera hasta 60 d\u00edas de renta y que la renta atrasada se pague a lo largo de cinco a\u00f1os, liberando as\u00ed efectivo desde el principio.<\/li>\n\n\n\n
      4. Al presentar el caso, se crea la oportunidad para que el cliente le pida al tribunal que perdone o reduzca la renta, y que busque un plan de pago para cualquier renta atrasada. Vea nuestro video sobre opciones para manejar la renta atrasada en nuestra biblioteca de videos para m\u00e1s informaci\u00f3n sobre este importante tema.<\/li>\n\n\n\n
      5. Finalmente, presentar el caso casi con toda seguridad le dar\u00eda al cliente una ventaja de negociaci\u00f3n que probablemente no existir\u00eda antes de presentarlo, ya que el arrendador podr\u00eda \u2014 y por lo general lo hace \u2014 iniciar de inmediato un proceso de desalojo.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        Si desea obtener m\u00e1s informaci\u00f3n sobre c\u00f3mo la Ley de Reorganizaci\u00f3n de Peque\u00f1as Empresas puede ayudar a su negocio, por favor ll\u00e1menos al (619) 202-7511<\/a>Ext. 1, o env\u00ede su informaci\u00f3n de contacto usando el formulario de contacto en nuestro sitio web para programar una consulta gratuita.<\/p>\n\n\n\n