{"id":881,"date":"2020-10-16T18:05:15","date_gmt":"2020-10-16T18:05:15","guid":{"rendered":"https:\/\/businessreorganizationsandiego.com\/?p=881"},"modified":"2026-07-21T20:48:18","modified_gmt":"2026-07-21T20:48:18","slug":"sbra-modify-home-loan","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/businessreorganizationsandiego.com\/es\/2020\/10\/sbra-modify-home-loan\/","title":{"rendered":"Opciones Poderosas de Modificaci\u00f3n Bajo la Ley de Reorganizaci\u00f3n de Peque\u00f1as Empresas para Pr\u00e9stamos Garantizados por la Residencia Principal del Cliente"},"content":{"rendered":"

Escrito por Steven E. Cowen, Esq.<\/strong>
Abogado, Debt Solution Law Group | Colegio de Abogados del Estado de California \n#132988 | Biograf\u00eda completa del abogado \u2192<\/a><\/p>\n\n\n\n

C\u00f3mo Trataba la Ley de Bancarrota los Pr\u00e9stamos Hipotecarios Antes de la SBRA<\/h2>\n\n\n\n

En este art\u00edculo t\u00e9cnico veremos uno de los cambios m\u00e1s radicales que la SBRA introduce a la ley aplicable a la reorganizaci\u00f3n de deudas empresariales: la capacidad de modificar los t\u00e9rminos de un pr\u00e9stamo garantizado por la residencia principal del deudor. En el pasado, los pr\u00e9stamos contra residencias principales eran sagrados. Una regla clara y tajante: si el pr\u00e9stamo estaba garantizado por su residencia principal, no pod\u00eda modificarse. Ya no es as\u00ed.<\/p>\n\n\n\n

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Lo Que Realmente Dice la Nueva Ley<\/h2>\n\n\n\n

Si usted califica para la SBRA, la nueva regla es la siguiente: no obstante la secci\u00f3n 1123(b)(5) de este t\u00edtulo, un plan de reorganizaci\u00f3n puede modificar los derechos del titular de una reclamaci\u00f3n garantizada \u00fanicamente por un inter\u00e9s de garant\u00eda sobre bienes ra\u00edces que constituyan la residencia principal del deudor, si el nuevo valor recibido a cambio del otorgamiento del inter\u00e9s de garant\u00eda \u2014 (A) no se us\u00f3 principalmente para adquirir dicho bien ra\u00edz; y (B) se us\u00f3 principalmente en relaci\u00f3n con el negocio del deudor.<\/p>\n\n\n\n

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\u00bfQu\u00e9 Tipos de Modificaciones Est\u00e1n Permitidas?<\/h2>\n\n\n\n

Analicemos esto pieza por pieza. La nueva ley establece que, a pesar de la regla anterior, un plan de reorganizaci\u00f3n puede modificar los derechos de un pr\u00e9stamo contra la residencia principal. La ley no especifica qu\u00e9 modificaciones son posibles. Y desde el principio hay algo que aclarar: no hay mucha gu\u00eda del pasado sobre qu\u00e9 tipos de modificaciones se han permitido bajo otros cap\u00edtulos del c\u00f3digo de bancarrota. Claramente, un pr\u00e9stamo contra una residencia principal puede bifurcarse en una porci\u00f3n garantizada y una no garantizada si el bien vale menos que la suma de todos los pr\u00e9stamos combinados. Esto sucede con bastante frecuencia en casos de bancarrota. Por ejemplo, si hay un primer pr\u00e9stamo de $300,000 y un segundo pr\u00e9stamo de $200,000, y la casa solo vale $400,000, el primer pr\u00e9stamo de $300,000 est\u00e1 completamente garantizado. Los $100,000 del segundo pr\u00e9stamo est\u00e1n garantizados; el saldo de $100,000 no est\u00e1 garantizado. En una acci\u00f3n bajo la SBRA, el plan de reorganizaci\u00f3n tratar\u00eda la porci\u00f3n garantizada actual del segundo pr\u00e9stamo igual que a una tarjeta de cr\u00e9dito. Bifurcar\u00eda la porci\u00f3n no garantizada del pr\u00e9stamo completo y la colocar\u00eda en la misma categor\u00eda que otros acreedores no garantizados, quienes t\u00edpicamente reciben centavos por d\u00f3lar bajo el plan, si acaso reciben algo.<\/p>\n\n\n\n

En teor\u00eda, el pr\u00e9stamo podr\u00eda modificarse de muchas maneras. Cambios en la tasa de inter\u00e9s. Modificaci\u00f3n de pagos globales (balloon payments). Modificaci\u00f3n del plazo del pr\u00e9stamo. En mi opini\u00f3n, la ley permitir\u00eda este tipo de modificaciones ya que no est\u00e1n espec\u00edficamente excluidas. El estatuto est\u00e1 redactado de manera amplia, lo cual t\u00edpicamente significa que los tribunales lo interpretar\u00e1n de manera amplia.<\/p>\n\n\n\n

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El Requisito de \"Garantizado \u00danicamente por la Residencia Principal\"<\/h2>\n\n\n\n

El segundo elemento de la nueva ley es que el pr\u00e9stamo debe estar garantizado \u00fanicamente<\/u><\/em><\/strong> por un inter\u00e9s de garant\u00eda sobre bienes ra\u00edces que constituyan la residencia principal del deudor. Entonces, si el pr\u00e9stamo est\u00e1 garantizado por cualquier otro activo adem\u00e1s de la residencia principal, una lectura estricta del estatuto significar\u00eda que el pr\u00e9stamo no podr\u00eda modificarse. Eso parecer\u00eda injusto y arbitrario, especialmente si los dos pr\u00e9stamos pudieran modificarse individualmente si cada uno fuera un pr\u00e9stamo independiente garantizado por una garant\u00eda distinta que valga menos que cada uno de los pr\u00e9stamos.<\/p>\n\n\n\n

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Dos Calificaciones Adicionales<\/h2>\n\n\n\n

Hasta este punto sabemos que un plan puede modificar un pr\u00e9stamo garantizado \u00fanicamente por la residencia principal. Qu\u00e9 tipo de modificaciones est\u00e1n permitidas, y si el pr\u00e9stamo solo puede estar garantizado por la residencia principal para poder modificarse, siguen siendo preguntas abiertas. La ley, sin embargo, agrega dos calificaciones adicionales. Primero, el pr\u00e9stamo no debi\u00f3 haberse usado principalmente para adquirir el bien ra\u00edz, y segundo, el pr\u00e9stamo debi\u00f3 haberse usado principalmente en relaci\u00f3n con el negocio del deudor. En un caso que abord\u00f3 este tema hasta la fecha, el tribunal determin\u00f3 que la prueba para saber si se cumplen estas condiciones es la siguiente: \u00bfel prop\u00f3sito principal de la deuda era brindarle al deudor un lugar donde vivir, o los fondos de la hipoteca se destinaron principalmente en beneficio de las actividades comerciales del deudor?<\/p>\n\n\n\n

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Escenarios del Mundo Real<\/h2>\n\n\n\n

Apliquemos esta prueba a diferentes escenarios:<\/p>\n\n\n\n

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  1. Escenario uno. Para financiar el negocio, el cliente toma una segunda hipoteca de $200,000 y usa la totalidad del pr\u00e9stamo para financiar el negocio. Este pr\u00e9stamo calificar\u00eda para modificaci\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n
  2. Escenario dos. Igual que el escenario uno, excepto que el cliente solo usa $75,000 de los $200,000 del pr\u00e9stamo para financiar el negocio. Este pr\u00e9stamo no calificar\u00eda para modificaci\u00f3n ya que el pr\u00e9stamo no se us\u00f3 \"principalmente\" para actividades comerciales. Principalmente significa al menos 50% m\u00e1s un d\u00f3lar.<\/li>\n\n\n\n
  3. Escenario tres. El cliente tiene un bed-and-breakfast. Hay cinco espacios habitables. Cuatro son para hu\u00e9spedes. El cliente vive en el quinto. Para poder calificar para una tasa de inter\u00e9s m\u00e1s baja, el cliente obtuvo una sola hipoteca para comprar la propiedad. Sin embargo, para poder calificar como residencia principal, el cliente firm\u00f3 una declaraci\u00f3n indicando que el pr\u00e9stamo se usar\u00eda \u00fanicamente para comprar una residencia principal. Aqu\u00ed, el pr\u00e9stamo calificar\u00eda para modificaci\u00f3n sin importar la declaraci\u00f3n sobre la residencia principal, porque la ley de bancarrota analiza la sustancia sobre la forma.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Y, una vez m\u00e1s, cuando un pr\u00e9stamo califica, la siguiente pregunta es qu\u00e9 tipos de modificaciones est\u00e1n permitidas. Los prestamistas casi con seguridad argumentar\u00e1n que no se permite ninguna modificaci\u00f3n al pr\u00e9stamo a menos que la propiedad valga menos que los pr\u00e9stamos. Yo sostengo, y propondr\u00e9 en cualquier plan que presente, la postura de que est\u00e1 disponible toda la gama de opciones de modificaci\u00f3n. El tiempo lo dir\u00e1. Los tribunales decidir\u00e1n sobre esto. Y esas decisiones definir\u00e1n el alcance completo de las modificaciones permitidas.<\/p>\n\n\n\n

    Si desea obtener m\u00e1s informaci\u00f3n sobre c\u00f3mo la Ley de Reorganizaci\u00f3n de Peque\u00f1as Empresas puede ayudar a su negocio, por favor ll\u00e1menos al (619) 202-7511<\/a>Ext. 1, o env\u00ede su informaci\u00f3n de contacto usando el formulario de contacto en nuestro sitio web para programar una consulta gratuita.<\/p>\n\n\n\n